近日，遠在大洋彼岸的潘石屹發表長文《我的反思》總結起來主要為四個方面：1.房地產下行的本質不是房價，而是模式失控。中國的房地產的問題不是簡單「房價太高」，而是整個行業變成了：高槓桿+高周轉+不斷借新還舊的運轉體系。
2.潘石屹總結有四股力量共同把行業推向危險邊緣：開發商、銀行、地方政府、購房者。開發商靠預售和融資活、銀行不斷放貸加槓桿、地方政府依賴賣地獲得財政收入，購房者賭房價上漲。任何一環斷裂，系統就崩。
3.潘石屹認為行業本質一度接近「龐氏騙局」，依賴後來者的錢填前面的窟窿，類似於「擊鼓傳花」遊戲，一旦資金和預期斷裂，就全面崩盤。
4.他認為中國房地產的根本問題是「失去誠信」，對於行業而言，真正致命的不是市場波動，而是行業逐漸建立在「加槓桿、造預期、找接盤」的邏輯上，突破了誠信底線，最終傷害整個社會。
潘石屹認為中國房地產的問題，不只是泡沫，而是一種在多方合力下，被槓桿和預期撐起來、最終失去誠信支撐的系統性風險。他將中國房地產的危機歸結為「高槓桿模式的失控」與「誠信底線的突破」。誠然，潘石屹指出了行業表層的膿瘡，但這種反思在我看來，仍舊缺乏對其背後制度真相的挖掘和反省，更像是一種道德上的譴責，而非底層邏輯的解構。中國房地產的真正危機，絕非單純的「高杆模式下的誠信缺失」，而是一個被透支的「土地金融 IPO」模型，在經濟通縮螺旋與制度性缺陷共振下的必然崩塌。
一、剝去畫皮：房地產的本質是「土地 IPO」的股票
潘石屹認為行業本質接近「龐氏騙局」，這是一種極具煽動性但缺乏深度的說法。正如廈門大學趙燕菁教授所言，中國房地產的本質是地方政府土地資源的 IPO 融資。
在這個邏輯下，城市基礎設施（土地、道路、醫院、學校、環境、服務）是公司的「資產」，土地出讓是核心資產「一級市場融資」，而樓盤銷售則是 IPO，其中開發商則是「Pre-IPO」輪融資以及承銷商。購房者通過按揭貸款入場，本質上是二級市場的散戶，購買的是這座城市未來增值收益的股票，其中銀行是槓桿配資機構。
● 股價邏輯： 既然是股票，其價格本質就是一種資金現象。
● 估值破滅： 潘石屹所謂的「造預期、找接盤」並不會直接導致誠信崩塌，而是導致了估值虛高。當後續資金（接力者）因人口紅利消退、居民財富縮水而無法進場時，這場「土地 IPO」的二級市場自然會像任何一隻妖股一樣，陷入 A 型下跌甚至無底線的陰跌。
二、邏輯錯位：通縮螺旋才是「殺估值」的真凶
潘石屹將「加槓桿」與「突破誠信底線」強行掛鈎，在因果邏輯上是站不住腳的。槓桿本身是中性的金融工具，真正致命的是基本面的逆轉。
我們要直面一個殘酷的現實：房地產下行是中國經濟通縮的一個切片。
1. 需求萎縮的物理性： 人口負增長、疫情對資產負債表的衝擊，是實實在在的需求坍塌。
2. 財富效應的負反饋： 房價下跌導致居民財富縮水，進而導致消費萎縮、收入下降，這進一步強化了經濟通縮，最終形成了「通縮——房價下跌——更嚴重的通縮」的死循環。
潘石屹談的是「房地產行業誠信沒有了」，但現實是「錢變少了，預期沒了」。這並非單純的道德滑坡，而是市場在獲利盤大量積累後，面對宏觀環境劇變時的自發性出清。
三、制度性頑疾：被透支的「錢袋子」與缺位的保障
潘石屹的反思避重就輕，略過了那些真正讓中國樓市變得畸形的制度性缺陷：
● 預售制與公攤：這種將風險完全轉嫁給消費者的制度，全球罕見。
● 房貸隨人走：這種機制鎖死了個體的流動性與破產保護的可能性，讓購房者成為了永久的債務奴隸。
● 分配比例失調：這是最核心的痛點。中國長期處於超高的「房價收入比」（20-30 倍），遠超國際公認的合理區間（6-8 倍）。這背後揭示的是國民收入第一次分配占比過低的結構性問題。老百姓不是不努力，而是工資收入真的太少了，而且僅有的一點收入又被高房價、子女教育、醫療等多重擠壓，導致「錢袋子」被徹底透支，有些家庭甚至是掏空六個錢袋子供養一套房。
更深層的問題在於：住房權是否是基本人權？長期以來，我們將住房完全推向市場化，卻忽略了社會保障制度的補位。當生存的基本需求被迫與高風險的資本市場捆綁，悲劇便已註定。
四、未來的救贖：雙軌制與凱撒的歸凱撒（略）
如果我們要進行真正的反思，不應僅僅停留在潘石屹式的道德自省，而應轉向制度的重建。
潘石屹走得很遠，他與他的愛人張欣女士已經遠在美國，他的反思也顯得很輕。當下中國房地產的下行，是多方合力下的系統性風險爆破。我們不需要更多關於「誠信」的教誨，我們需要的是：直面收入分配的扭曲，修復社會保障的缺位，並最終打破那套將民眾生存權作為融資抵押品的陳舊模式。既然是一場早已透支的「妖股」迷夢，醒來時的陣痛，便是還債的開始。
隨筆感悟：潘石屹在文中流露出的謙卑，或許只是為了在歷史的審判席前尋求一種自保。真正的反思，不在於身居高位者如何懺悔，而在於那些被槓桿壓垮的普通人，如何能在一個更公平的制度下，重新擁有一塊遮風避雨的屋檐。
（轉自蔡慎坤X帳戶）
（責任編輯：林清）