【新唐人北京時間2026年08月24日訊】短短幾年，中國房地產市場頭部企業經歷了一場大洗牌。今年1到7月，房企銷售額前十名中，央企、國企占了九席，民營房企只剩一家。曾經主導中國樓市的民企加速退場，央企國企卻在市場低迷之際逆勢擴張。為什麼會造成這種現象？房市「國進民退」加速，又將把什麼樣的風險帶給普通人？
據房地產大數據與研究諮詢服務平台「中指雲」統計，今年1到7月，中國房企銷售額排名前十依次為：保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發房產、中國金茂、越秀地產、濱江集團和萬科地產。
其中，除了排名第九的濱江集團，其餘九家均具有央企或國企背景。
而曾與招商、保利、萬科並列「招保萬金」的金地集團，今年上半年虧損近30億元，百強排名降至第36位，成為民營房企衰落的縮影。
反觀2019年，房企銷售前十中，民企有六家，央國企只有四家，前四名更全部是民營房企。
那麼，在房市整體低迷的情況下，央國企為何反而能夠擴大市場份額？
中國資本市場資深人士徐真表示，當年中共是在藉去槓桿之名，行民企清場之實。
中國資本市場資深人士徐真：「2020年的『三條紅線』出台的時間點，恰好是恆大等民企的槓桿率已經到極高，地方政府對土地財政依賴已經到臨界點的時候。政策制定者不可能不清楚，對房企的抽貸、斷貸會率先衝垮高槓桿的民企。而危機爆發後，政府救助的資源，比如專項借款、併購貸款、白名單機制等等，明顯更多流向了保交樓和國企紓困，而不是救民企本身。而央國企因為融資成本低，有國家信用兜底，可以逆勢飛揚。」
這種差距也延伸到土地市場。今年1到7月，房企拿地排名前十中，同樣只有濱江集團一家民企，其餘九家都是央國企。
央國企不只賣得多，也掌握未來的土地和項目。
但這是否代表中國房市正在復甦？
美國經濟學者黃大衛（Davy J.Wong）認為，恰恰相反，這反映的是房市的結構性扭曲。
美國經濟學者黃大衛（Davy J.Wong）：「整個銷售不行、開發不行、交房不保障的情況下，國企央企靠著資本優勢與國家扶持而勉強維持。這種情況主要會導致市場經濟效率進一步下降。國企央企靠著政府不計成本的扶持，進一步擠壓民營企業，以及破壞整個市場經濟生態。」
中指研究院數據顯示，今年前7個月，百強房企銷售總額約1.8萬億元，市場仍在調整；同期千億房企只有五家，百億房企數量也比去年同期減少十家。
也就是說，市場沒有明顯做大，反而在收縮中進一步向央國企集中。
但另一個問題也隨之浮現：房市的風險究竟是消失了，還是只是轉移了？
黃大衛：「完全是把整個市場風險，用時間換空間，把風險拖後，最終結果是全民買單，也可以說把企業風險國有化。」
徐真：「央國企目前就是化解爛尾樓、穩定土地財政和托底市場的維穩工具，它們的擴張很大程度上靠的是發債和政策性融資。這意味著國企資產負債表的膨脹和地方政府隱形債務的上升，以及風險積累更加的隱蔽。」
徐真指出，房地產「國進民退」是中共的頂層設計，而這種變化最終也會傳導到普通人身上。
黃大衛認為，購房者的選擇權與性價比會因此急劇下降。
黃大衛：「缺乏民營企業的激烈競爭，市場上的住房產品可能趨於按領導想法和黨的意志進行生產設計。同時，央企國企由於貪腐情況以及管理能效比較低，成本會非常高昂，最終成本會結算到房價與物業管理之中，消費者可能未來會支付更高的溢價，卻換來更爛的產品。房地產產業上下（游）56個行業，但是要是都由國企央企接管，最終導致普通民營企業的份額受到進一步壓縮，最終會打擊普通老百姓的收入跟就業。」
如果中國房市沒有真正復甦，只是民企退場，央企、國企擴張，改變的或許不只是誰在賣房，更是誰在掌握資源、誰在承擔風險。
編輯/王子琦 採訪/駱亞 後製/鐘元